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注册送体验金的彩票游戏娱乐游戏平台,网罗线上所有火热的娱乐游戏,是一个集全球最火爆的网上娱乐游戏、体育竞猜、电子游戏于一体的大型娱乐集团,欢迎进入!踏入70年代,香港货运方式发生革命,九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前,九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时,尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓,沿岸而上,在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位,供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延,是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓,而尖东红磡一带,则是庞大的黄埔船坞,与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上,是各种为航运服务的店铺,充斥着麻绳、机械及各种船舶用品,此外就是专供水手使用的酒吧、餐馆。(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。工业楼宇方面,由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减,1986年工业楼宇供不应求现象已表面化,楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前,各区工业楼价均创下历史最高水平,其中红磡区每方尺售价从380元升至600元,升幅近六成;九龙湾从420元升至600元,升幅达43%;荃湾及葵涌从280元升至450元,升幅亦达六成,沙田从260元升至400元,上升54%。可惜,好景不长,到1988年,随着香港经济结构逐渐向服务行业转型,部分厂商将生产工序转移到内地,工业楼宇需求不振,市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇,改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念,准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途,兴建工业及办公室两用大厦。

〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。1987年5月29日,港府再推出另一幅地王拍卖,即中区消防局旧址地段,占地2.26万方尺,底价为4.8亿元,结果,恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和,以及日本财团,以8.4亿元价格夺得,该幅土地的拍卖价比底价高出7成半,每方尺地价为37 200元,比1982年交易广场地皮的成交价高出13%,创下香港中区卖地的最高纪录。其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕注册送体验金的彩票游戏太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。

注册送体验金的彩票游戏(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。

香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。久未露面刘亦菲,身穿公主裙现身活动,小动作暴露与杨幂真实关系注册送体验金的彩票游戏(1) 香港经济持续繁荣,市民收入不断增加。踏入90年代,在亚太经济,尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下,香港经济保持持续繁荣,增长率平均每年达5%。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元,已超过英国、加拿大、澳洲,在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业,市民的收入不断增加,置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而,受到地少人多基础条件的制约,香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。(见表5.4)市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显,对大中型住宅提出更大的需求,这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。

美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。

然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。美孚新邨地段占地面积多达40亩,美孚计划将原油库迁往青衣,然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦,共计13 110个住宅单位,每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等,成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时,被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。

恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕注册送体验金的彩票游戏香港地产业经过两年多的沉寂,终于在1984年第四季度开始复苏。踏入1985年,地产市道转趋活跃,楼价、租金开始回升,各地产发展商亦积极增加土地储备,扩大供应。从1985年到1989年中,地产市道持续畅旺,各类物业交易频繁,期间,虽遇上1987年10月全球性股灾,恒生指数暴跌及香港联合交易所停市4天,然而,楼市经短暂休整之后即企稳,随后更戏剧性地大幅攀升。到1989年第一季,香港许多地区的楼价普遍比1981年地产高峰期的历史最高水平高出30%。这次升浪的主要特点是:

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